Роман Лябихов: «Сегодня у инвесторов широкий выбор ЖК на котловане с очень выгодными ценами»

Роман Лябихов: «Сегодня у инвесторов широкий выбор ЖК на котловане с очень выгодными ценами»
17.07.2018
Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант» рассказал о том, почему покупатели стали реже вкладывать свои сбережения в строящееся жилье и какие перспективы у этого вида инвестирования в дальнейшем.
Много ли сегодня инвестиционных сделок на рынке новостроек? Как изменилось их число за последние несколько лет?
Сегодня доля инвестиционных сделок на рынке новостроек массового сегмента в среднем варьируется от 5 до 10%, в зависимости от объекта. Наибольшее число подобных покупок обычно совершается в проектах комплексного освоения территорий, где в долгосрочной перспективе потенциал для роста цен выше. По сравнению с докризисным периодом количество инвестиционных покупок снизилось практически вдвое. Причем это касается и краткосрочных вложений на 1−2 года, когда покупатели зарабатывали исключительно на росте стоимости квадратного метра по мере строительства дома, и инвестиций «вдолгую» сроком 5−7 лет, когда собственник после завершения строительства сдавал квартиру в аренду, чтобы извлечь из своего актива максимальную прибыль.
А если сравнивать с «пиковым» периодом, то можно говорить и о трехкратном снижении. Например, в 2013 году, когда цены на первичном рынке жилья росли достаточно серьезно, доля инвестиционных сделок доходила до 30%, а на начальном этапе строительства – до 40%.
Также активные инвестиционные покупки наблюдались на рынке в конце 2014 – первой половине 2015 гг. в этот период интерес к инвестициям в новостройки был связан со стремлением сохранить имеющиеся сбережения.
А с чем связано падение интереса инвесторов к новостройкам?
Основных причин несколько. Первая – снижение финансовых возможностей населения. С наступлением кризиса доходы большинства граждан нашей страны с каждым месяцем снижались, поэтому свободных средств, которые они могли бы инвестировать в недвижимость, становилось все меньше. Вторая – снижение динамики роста цен на жилье в целом. После резкого подорожания в начале 2015 года цены в течение нескольких лет плавно падали, и впоследствии зафиксировались на текущем низком уровне. Соответственно и доходность от инвестиций в новостройки существенно снизилась. Поэтому многие предпочли недвижимости другие активы.
Третья причина – снижение динамики строительства в целом, которое стало достаточно массовым явлением на рынке примерно с 2016 года. Увеличившиеся сроки строительства жилья, замораживание целого ряда строек, банкротство крупных застройщиков сделали инвестиции в новостройки более рискованными. В совокупности все эти факторы и привели к существенному снижению числа инвестиционных сделок за последние несколько лет.
Так стоит ли вообще сегодня инвестировать в новостройки?
Да, если подходить к этому процессу не на фоне всеобщего ажиотажа, а разумно. Я бы выделил следующие варианты для инвестиций. Первое – краткосрочные инвестиции в почти готовый дом. Если к дому подведены все коммуникации и оформлены все разрешения, то на этой стадии риски замораживания стройки и банкротства застройщика минимальны. При этом после ввода дома в эксплуатацию и заселения цены вырастут примерно до уровня «вторички» в данной локации. Обычно в течение года после завершения строительства они увеличиваются еще на 2−4%. При этом многие застройщики готовы оказывать услугу по продаже квартир в построенном доме, что избавляет от необходимости искать риэлтора или заниматься продаже самостоятельно.
Еще один вариант инвестиций – покупка жилья для сдачи в аренду. В данном случае большое значение имеет выбор объекта с точки зрения ликвидности именно на рынке аренды. Критерии мало отличаются от тех, которые нужны на вторичном рынке. Разница состоит лишь в том, что при выборе новостройки при принятии решения в большинстве случаев приходится ориентироваться на перспективные планы развития района. А они не всегда реализуются.
Однако в покупке в новостройке есть и большой плюс: люди гораздо охотнее снимают жилье в новом доме, с современными планировками, коммуникациями, новыми чистыми подъездами, отделкой.
И третий вариант – долгосрочные инвестиции на стадии «котлована». Это наиболее рискованный вариант, здесь нужно очень тщательно подходить к выбору застройщика и объекта. Однако и прибыль будет максимальной.
Сколько в теории может заработать покупатель?
Давайте посчитаем. Большинство из тех, кто в последнее время вкладывался в новостройки, планировали реализовать свой актив не менее чем через 5−7 лет. Именно в этом случае покупатель сможет получить максимальную прибыль. Если говорить о конкретных цифрах, то сегодня квартира по мере строительства дома от котлована до его ввода в эксплуатацию, что занимает около 2−4 лет, вырастает в цене в среднем на 10−15%, в зависимости от проекта. Еще примерно на 2−4% растет стоимость квадратного метра в новостройке в первые несколько лет после сдачи, по мере того как дом заселяется и обживается.
А сдавая квартиру в аренду, собственник может рассчитывать на доходность в пределах 3−6% годовых. Таким образом, за 7 лет в среднем инвестор может заработать от перепродажи и сдачи в аренду квартиры около 25% от вложенных в покупку квартиры средств.
Хотя с учетом последних законодательных нововведений в дальнейшем выгода инвесторов может оказаться более существенной.
Речь идет о новом законодательстве?
Да, с 1 июля 2018 года вступил в силу новый блок поправок в ФЗ−214. А еще через год на смену ДДУ придут эскроу-счета и проектное финансирование. Это может увеличить себестоимость строительства и, как следствие, цены на новостройки на 10−15%. Однако с учетом того, что сейчас на рынке есть достаточно большой «задел» проектов, которые реализуются по старым правилам, повышение мы ощутим через несколько лет. Но доходность долгосрочных инвестиций это может увеличить.
Как скажется на инвестиционной привлекательности новостроек то, что власти планируют перейти с долевого строительства на проектное финансирование?
Предполагается, что застройщик будет возводить дома за счет собственных средств и проектного финансирования, а деньги за квартиру сможет получить только после сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартир дольщикам.
Таким образом, фактически девелоперы будут продавать уже готовое жилье, соответственно, и цены будут изначально более высокие.
Поэтому, скорее всего, в перспективе заработать на подорожании новостройки за время ее строительства уже не получится. Инвестировать в новое жилье будут в основном те, кто планирует в дальнейшем сдавать его в аренду, поскольку по большинству потребительских характеристик современные новостройки превосходят дома старого жилого фонда.
Получается, что у тех, кто все еще планирует заработать на новостройках, остается не так много времени на раздумья?
Продажи по ДДУ, вероятно, будут вестись еще несколько лет, поскольку пока предполагается, что запрет ДДУ коснется лишь проектов, которые выйдут в продажу после 1 июля 2019 года. Пока время есть. Хотя сейчас ситуация для инвестирования вполне благоприятная. Во-первых, в последние полгода на рынок новостроек вышел достаточно большой объем предложения, поскольку девелоперы торопились запустить свои новые проекты до 1 июля 2018 года – момента вступления в силу очередных поправок. Поэтому сегодня у инвесторов есть широкий выбор жилых комплексов на котловане с очень выгодными ценами. Во-вторых, существенного повышения цен в связи с нововведениями еще не произошло, некоторые девелоперы только начинают плавно повышать цены по ряду проектов с набольшей динамикой продаж.
При этом в любом случае стоит помнить, что инвестиции – это серьезный финансовый инструмент. И он принесет хороший результат только при вдумчивом серьезном подходе к его использованию.
Источник: https://www.mirkvartir.ru/journal/interview/2018/07/17/roman-labihov/
Cannot find 'modal' template with page ''

Заказ

Адрес:
Площадь:
Цена: